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意大利如何调控房价
利发国际lifa88 www.wonderfulsz.com       日期:2014-08-28       阅读:
意大利是世界上最发达的七个国家之一,也是七国中福利最好的国家。从总体上看,意大利人的住房舒适,人均住房面积在世界上名列前茅,由于政府重视环保工作,居住环境卫生也非常令人满意。当然,意大利房价也一度有所偏离。2000年—2006年,意大利房价年均增长速度为5.1%.其中,据意大利商会联合会下属的意大利经纪人及代理商联合会(FIMAA)与博洛尼亚大学对意大利94个大区首府和省辖市的民用房交易市场的调查报告显示,2006年平均交易价格为1656欧元/平方米(其中新房平均交易价格为2312欧元/平方米),比上年上涨了4.7%(北部上涨了4.3%,南部上涨了5.4%)。意大利房价的上涨,主要原因有二:一是住房投资回报率高。近几年来,由于意大利证券市场波动较大,而一般认为房地产是相对安全的投资方式,同时投资者的获利也较高,因此大量资金涌入房地产市场,推动房价上扬。据意大利诺米斯玛公司(NOMISMA)对13个大城市测算的数据,2005年投资房产的回报率平均超过10%,而各国房地产投资利润率通常在3%~5%左右。二是移民增多带来的需求。移民政策的宽松及多次非法移民的大赦,导致意大利外来人口数量迅速增长。意大利《欧洲侨报》2010年1月6日报道,根据意大利银行的“意大利房产市场和金融系统反思”报告,从2002年至2007年间,由于移民的购房要求增长,为意大利房地产市场的收入增加了6亿欧元。从2004年到2007年,移民申请买房的人数增加了22.7%,几乎占到所有房产买卖的1/5.不过,美国次贷危机之后,意大利经济受到影响而降温,移民也大幅度减少,其购房能力明显减弱,2009年移民买卖住家仅为7.8万套,比2008年同期减少了 24%,移民购房平均消费为11万欧元。由于房价上扬,意大利青年一代的日子过得有些艰难。据统计,在意大利,有400万年龄在26岁到35岁之间的年轻人没有能力购买住房。一些年轻人不得不购买小户型的住房。调查显示,在购房者中,选择60平米以下小户型房产者占36%,选择60平米至110平米中户型房产的占41%,选择110平米以上大户型的仅占23%.不过,相比较而言,意大利尚不存在房价泡沫。意大利是一个经济发达的国家,国民住房的私有化程度相当高,大多数家庭都有私房。这些房屋并不都是单门独户型(single house),有70%~80%的城市公寓是由一个个单一的住户组成整座楼房的所有者。如果一座l2层的大楼,每层住20户人家,每户按平均五口人计算,整座楼的总人数也在l000人以上。从衡量房价高低的“房价与人均可支配收入倍数”看,意大利2006年为8.61;若从“房价与家庭可支配收入比值”看,这一数值为1.7:1(按户均5口人计算),均较低。不过,即便是房价收入比相对合理,意大利也认为高成本的住房将影响到人民的福利,因为它将减少人们的可支配收入,阻碍人们结婚,减缓年轻一代自立的进程。在意大利的某些城市,住房成本占收入的比例已经从20%占到了30%,这会影响居民的可支配收入增长。这种经济方面的压力对谁影响更大呢?主要受影响的群体包括大城市的居民、单身人士、单亲家庭、技术不熟练的工人以及移民。当然,房价太高也会影响年轻人的自立。比如,在托斯卡尼地区,和父母住在一起的年轻人的比例超过了50%.在欧洲的其他地区,这个比例大约在30%以内。意大利已经开始着手解决高房价问题。一是政府提供住房保障。意大利基础设施与交通部部长马泰奥利(Altero Matteoli)2009年7月21日宣布,政府开始实施“在未来五年建造10万住宅”的住房计划。他说,新建房可出售可出租,受惠者为低收入家庭,包括年轻夫妇、老人、离家求学的学生、租屋被收回者以及在意生活至少十年或在一地生活五年、有合法居留的移民。二是政府出售国有住宅和用地。为了减少房地产领域的投资现象,同时也是为了帮助政府度过财政赤字难关,早在2001年和2002年,意政府就分别启动了名为SCIP1和SCIP2的计划,以较为便宜的价格向社会出售了总价值66亿欧元的国有住宅和用地。2006年底,意政府又启动名为FIP的计划,预计将再次出售33亿欧元的地产。业内人士预期,政府在未来几年将会出售总价值达150亿欧元的地产,这对平抑房地产市场价格将起到一定的积极作用。三是提升居民的住房水平。意大利政府认为,不仅要人人有房住,还要居住舒适。比如说有没有暖气的住房,没有卫生间的住房,还有那些非自愿的同住房(子女因为买不起房而被迫与父母居住在一起),这些情况正在设法予以解决。四是增强住房政策的灵活性。意大利住房的传统手段是为工薪阶层提供住房,并且降低住房的成本。但是,现在,意大利政府转变了看法。它认为,在人的生命周期中,住房需求是不断变化的,因此住房市场应该是高度灵活的,而不应仅降低住房成本等,当然,这也是必要的。现在,意大利住房市场上只有不到20%的住房是用来出租的,80%是自有住房,这当然是一件好事,但是它也造成市场不灵活。因此,目前意大利的租住房只是次优选择,但是从长期看,租住房屋是战略性的政策,因为这样看来经济和制度更加灵活。过去20年,意大利对住房市场的监管,包括控制租金的增长,减少第一套住房的财产税,为最低收入阶层提供保障住房等等。而现在,新的住房主要用于出租,提高住房使用效率和流动性;对住房的转让,予以减税,这也是为了增加流动性。各项调控举措出台之后,意大利的房价很快步入理性。意大利安莎社2007年3月13日报道,意大利房地产市场发展放缓,2006年下半年,房价增幅为1998年以来最低,大型城市房价的增长率为2.5%.2008年以来,受美国次贷危机的影响,意大利房地产市场不够景气,如2008年前6个月,房价平均下跌7%,交易量则下降了13至15%;2009年1月~6月,罗马地区房价较上年同期下降2.8%,其他大型城市房价的下降幅度为2.7%,城市周边地区的房价下降幅度最小,为2.3%.


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